Taxa de manutenção de associação de moradores: STJ isenta proprietário não associado do pagamento
A decisão mais recente do Superior Tribunal de Justiça sobre taxa de manutenção cobrada por associação de moradores de loteamentos trouxe alívio para quem não é sócio: o STJ fixou que ninguém pode ser obrigado a pagar essas contribuições se não aderiu formalmente à entidade. No Recurso Especial 1.280.871/SP, julgado sob o rito dos repetitivos, a Segunda Seção estabeleceu a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.
O ponto central foi a colisão entre dois valores: de um lado, a liberdade de associação garantida pelo art. 5º, XX, da Constituição; de outro, o argumento de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil) levantado pelas associações, que alegam prestar serviços coletivos como segurança e conservação. Para a Corte, prevalece a autonomia do proprietário escolher se quer ou não se associar. Sem vínculo voluntário ou imposição legal específica, não nasce obrigação de pagar.
O Tribunal também deixou claro que associação de moradores não se confunde com condomínio instituído pela Lei 4.591/1964. No condomínio formal, a obrigação decorre da lei e da fração ideal do terreno; já na associação civil, o dever de contribuir nasce só com adesão expressa do morador. Assim, se o loteamento não foi formalmente transformado em condomínio e o dono do imóvel nunca assinou ficha de adesão, a cobrança é indevida.
Essa orientação, fixada como precedente qualificado, vale para todo o país e deve ser seguida pelos juízes de primeiro grau. Na prática, proprietários que receberam boletos ou foram acionados judicialmente podem contestar exigindo a prova da adesão. As associações, por sua vez, precisam repensar seu regime de financiamento: ou formalizam o condomínio (quando possível), ou criam incentivos para adesão voluntária, já que a cobrança compulsória deixou de ser opção.
A decisão não impede, porém, ações de indenização por enriquecimento sem causa quando houver prova concreta de que o morador se beneficiou diretamente dos serviços e se recusa a pagar. Mas, nesses casos, a associação deverá demonstrar detalhadamente o benefício individualizado e o custo correspondente, o que é bem mais trabalhoso do que simplesmente enviar boletos padronizados.
Para quem vive ou pretende comprar imóvel em loteamento cercado, o recado é simples: verifique se existe condomínio regular ou apenas associação; leia o estatuto antes de assinar qualquer termo; e saiba que, sem adesão, a taxa não é obrigatória. Já para administradores de loteamento, vale investir em transparência e qualidade dos serviços como forma de atrair e reter associados de maneira voluntária.
Fonte: Relator: Ministro Marco Buzzi – REsp 1.280.871/SP – Superior Tribunal de Justiça.
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