Penhora do bem de família do fiador: STJ confirma validade para locação comercial e residencial
A penhora do bem de família do fiador em contratos de locação comercial e residencial foi definitivamente validada pelo Superior Tribunal de Justiça no Recurso Especial 1.822.033/PR, julgado sob o rito dos repetitivos (Tema 1.091). Na decisão, a Corte fixou que o imóvel do garantidor pode ser levado à execução “seja residencial, seja comercial, nos termos do inciso VII do art. 3º da Lei 8.009/1990”, eliminando qualquer distinção entre as duas modalidades de locação .
A controvérsia havia ganhado força após uma posição isolada do Supremo Tribunal Federal que, em 2018, afastou a penhora no contexto comercial. Entretanto, o próprio STF mudou de entendimento ao julgar o Tema 1127 e reafirmou que a mesma exceção da Lei 8.009/1990 vale para todo tipo de locação, posição que o STJ agora harmoniza ao reconhecer que a segurança jurídica do mercado exige tratamento uniforme. Assim, o fiador que livremente assume a garantia continua sujeito à responsabilidade patrimonial, inclusive com seu único imóvel, caso o locatário deixe de pagar.
Do ponto de vista normativo, o art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 sempre previu a possibilidade de penhora quando a dívida decorre de fiança em contrato de locação, sem discriminar a finalidade do imóvel. Foi justamente para estimular o mercado e tornar a fiança a garantia mais acessível que o legislador admitiu essa exceção à regra geral de impenhorabilidade.
Na prática, o pronunciamento do STJ fortalece a confiança dos locadores, pois mantém a fiança como garantia efetiva e de baixo custo, favorecendo a oferta de imóveis tanto para moradia quanto para atividades empresariais. Para o potencial fiador, entretanto, o alerta é claro: ao assinar o contrato, assume-se o risco de perder o próprio lar em caso de inadimplência do locatário. Já quem busca alugar deve ponderar se prefere apresentar outras garantias, como caução ou seguro-fiança, para evitar expor parentes e amigos a esse risco.
Ao uniformizar o entendimento, a Corte Superior também preserva a igualdade de tratamento: se o fiador de locação residencial pode ter o bem penhorado, não há razão para privilegiar quem garante uma locação comercial. A decisão, portanto, reforça o equilíbrio contratual, prestigia a autonomia privada e contribui para a previsibilidade nas relações locatícias.
Fonte: Relator Ministro Luis Felipe Salomão – REsp 1.822.033/PR – Superior Tribunal de Justiça.
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